从重资产到轻资产 万达始终难入资本市场法眼

更新日期:2022年07月02日

       正文 |郭鹏编辑 |珊瑚是宠儿和弃儿。它是大连万达集团有限公司(以下简称“万达集团”)创始人王健林掌中的明珠。万达在卖酒店、卖文旅自救的时候, 王健林对它说, 任何一家公司都可以放开, 只有不能放​​开。在深交所, 王健林热情地向来宾讲述轻资产模式是什么, 并为之喝彩。也曾多次在股市中折腾, 无处可去。曾登陆港股, 但因估值偏低, 不到两年就退市。排队等待A股上市6年后, 公司再次寻求港股上市, 再次失败。
       是万达集团的经营管理业务, 伴随着大连万达商业管理集团有限公司(以下简称“大连万达商业”)到珠海万达商业管理集团有限公司(以下简称“大连万达商业”)的经营管理业务。简称“珠海万达商管”)。名称发生了变化, 其资产经营管理模式也由“重”向“轻”发展。 4月21日, 在港交所上市申请页面, 珠海万达商管的申请状态已失效, 意味着其上市已被按下暂停键。汇盛国际资本有限公司总裁黄立崇告诉《财经》新地产, 公司估值偏高、经济环境导致线下商场业绩预期减弱等因素, 是珠海造价的原因。万达商管的上市之路可谓坎坷。 01暂停上市的珠海万达商管成立于2021年3月23日。万达集团的商管业务历史可追溯至2002年, 为已开业的商场提供运营服务。从从股权结构可以看出, 珠海万达商管的控股股东为大连万达商业, 其控股股东包括知名的万达集团和王健林。在2021年10月21日提交招股书之前, 珠海万达商管已于当年7月完成468亿港元的大轮融资。投资方包括泰盟投资集团、碧桂园创投、腾讯投资。 、中信资本、阿里巴巴等。当时, 万达商管估值达到1800亿元, 投资者每股成本为24.84元。天下没有免费的午餐, 珠海万达商管也与投资方签订了相应的对赌协议。珠海万达商管承诺2021-2023年扣除非净利润51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元。如无法完成, 原股东将股权转让给投资人或支付现金。珠海万达商管招股书显示, 其2018年至2020年的净利润分别为20.2亿元、12.8亿元和11.1亿元, 净利润呈下降趋势。珠海万达商管2021年上半年净利润为6.58亿元, 与对赌协议的目标相差甚远, 即下半年需要扣除45.32亿元的非净利润2021. 02 万达集团的工商管理业务有一段时间的上市经验。 2014年底, 大连万达商业成功登陆港交所, 股价48港元/股, 是当年港交所最大的IPO项目。但其股价首日跌破发行价, 15个月后报344.44。以5亿港元的代价退市。对于此次退市, 大连万达商业当时的回应是回归A股上市, 但至今未成功。王健林也在某电视节目中表示, 退市的一个重要原因是价值被严重低估。 “我做了很多生意, 很多朋友跟着我投资, 我对每一个订单都很满意。这是唯一的订单, 我和朋友一起赔钱。这是很重要的一点, 我可以“不要为我的朋友和股东感到难过。所以我们必须私有化。”王健林说。珠海万达商管与大连万达商管的区别在于前者不再拥有房地产业务, 只负责项目的建筑规划设计、施工管理、商业规划、招商引资、运营管理, 进而完成了从“重资产”到“轻资产”的转变。这种差异也可以从公司自身的定位中找到。大连万达商业将自己定位为中国领先的商业地产开发商、业主和运营商, 全球第二大商业地产业主和运营商, 以及中国最大的豪华酒店业主。顾名思义, 万达商管是中国最大的商业运营服务商, 是行业科技驱动商业管理和数字化运营的先行者, 主要专注于商业广场。 03截至2021年6月30日, 珠海万达商管管理商业广场380个, 建筑面积5420万平方米, 涉及地级及以上城市240个。根据弗罗斯特从建筑面积上看, 珠海万达商管在全球和中国均排名第一, 在管楼宇(即商业项目数量)超过中国第二至第十位的总和。值得注意的是, 截至2021年6月30日, 珠海万达商管管理的第三方商业广场数量为106个, 占比27.9%, 而这一数字在2018年仍为42个。今年, 据媒体报道, 万达集团和珠海万达商管仍在探索与第三方的合作。 3月, 珠海万达商管接管河南建业旗下7家商场;河南另一家房地产公司鑫源集团也与万达集团签署了合作协议。
       新源和建业一样, 将旗下的很多商业项目都交给了万达集团运营。 4月19日, 万达集团获得北京索拉纳蓝港、北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。 5月1日, 蓝港的经营权将全部移交给万达, 为期20年。五棵松卓展购物中心更名为北京五棵松万达广场, 未来将成为第四代万达广场国家旗舰产品。一位业内人士表示, 此次收购商业项目对于珠海万达商管的上市是一个利好消息。但是, 在扩大开源“创收”规模的同时, 也存在增收不增利的风险。新的商业项目能否为珠海万达商管带来更多利润,

仍是未知数。比如,

五棵松卓展购物中心近年来多次更换运营团队, 甚至整体换了所有权。在与邻居华西LIVE的竞争中, 逐渐衰落。如果给万达第四代产品改头换面, 项目能否真正焕发生机, 则是商业运营的问题。据媒体报道, 在珠海万达商管与建业的合作中, 前者将获得商业项目约10年的经营权, 后者将获得7亿元的收入。建业年报显示, 2021年旗下商业项目租金收入约为2.03亿元, 虽然增长46.4%, 但新项目带来的收入或难以为珠海万达商业形成巨大增量管理作为一个整体。 .招股书称, 珠海万达商管承接的项目将统一命名为“万达广场”。其经营模式分为委托管理模式和租赁经营模式。前者主要用于万达集团旗下的商业项目, 后者主要用于第三方商业项目。此外, 两者的区别在于收入来源。委托管理模式的收入包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费和增值服务费。与委托经营模式相比, 租赁经营模式在收入中增加了来自商户的租金, 但万达商管也需要向商业项目的业主支付租金。截至2021年6月30日, 租赁模式的毛利率为40.2%, 低于委托管理模式的43.8%。 04 根据霜2025 年的复合年增长率为 6.2%。同时, 报告还显示, 虽然商业广场的数量有所增加, 但经营不善的商业广场越来越多。 2015年至2020年, 出租率低于70%的商业广场由6662个增加到9606个, 年复合增长率为7.6%。预计到2025年, 出租率低于70%的商业广场数量将达到12090个, 2020-2025年复合年增长率为4.7%。而对于经营者来说, 挑战也随时出现。今年3月, 爱琴海集团宣布不再参与苏州银山湖爱琴海购物公园的运营管理,

后续运营由业主接手。爱琴海是一个资产管理平台, 在全国100多个城市经营购物中心。据媒体报道, 同样是在今年3月, 虽然重庆南屏万达广场宣布推迟一年关店装修, 但包括优衣库、悦诗风吟、MLB、西铁城等品牌的商场已经撤离并关店。这座万达广场原计划升级改造为第四代万达广场。 05近年来, 有很多上市公司讲述企业管理的故事。定位为“商管物业”的华润万象人寿将于2020年12月上市; 2021年1月, 兴盛商业管理有限公司将在香港联交所上市, 中骏商业管理将于7月成功上市。时间上, 华润万象人寿于2020年8月提交招股书, 不到半年就实现上市;中骏商管将于2021年1月申请上市, 并于7月完成上市。然而, 经过半年的等待, 珠海万达商管才换来了停牌的局面。 “‘工商管理和物业管理’的模式更加稳定。”黄立冲表示, 无论经济环境如何变化, 向业主收取的物业管理费都会是一个相对稳定的现金流;物业管理的风险来自于对房地产公司的依赖。然而, 企业管理对零售市场高度敏感, 受经济环境影响较大。目前, 珠海万达商管的上市时间对其不利。从2021年6月下旬开始, 香港恒生指数开始暴跌, 由29, 288点跌至近期的21, 079点左右。 10月21日, 珠海万达商管申请上市的恒生指数为26017点。黄立冲表示, 从国际市场来看, 企业管理公司很难获得高估值, 市值一般在历史市盈率的20-30倍左右。不过,

由于珠海万达商管的投资人前期投入很大, “珠海万达商管在获得高市值方面更加执着”。 “但目前的疫情对商场业务来说是一个沉重的打击。”黄立冲接着说,

在这种情况下, 珠海万达商管要保持良好的业绩增长是相当困难的。而时间也不站在珠海万达商管一边。投资者需要它尽快上市以套现。 “由于国内商场类商业项目数量的逐步增加以及宏观经济放缓的影响, 万达广场的目标客户——中产阶级的消费能力不断减弱。增加而需求减弱使市场上的投资者更感兴趣珠海万达商管未来预期不佳, 不会给予高估值。
       延迟时间越长, 估值越低。 ”黄立崇说。前两天因为线上演唱会再次走红的崔健名曲《Nothing》也是王健林的挚爱, 他也在万达集团2016年年会上演唱了这首歌。其中有一句歌词“大地在走, 身边的水在流”, 再看现在, 同样再次成为聚光灯下的珠海万达商管, 并没有跳入上市的流水。

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