房地产领域供给侧改革力度应加大(转载)_房产观澜_论坛社区

更新日期:2022年07月15日

       房地产领域供给侧改革, 新一轮楼市调控力度近一个月, 效果显着。据CRIC统计, 10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%, 楼市新政发布城市环比下降21%, 高投资需求(如郑州、苏州、厦门、无锡等)下降40%-60%。从房价看, 国家统计局近日首次公布了10月上半月房价变化情况。 15个热点城市10月上半月新房价格指数增速明显低于9月。深圳、成都环比分别下降0.3%和0.1%, 其他13个城市增速回落。范围在 1.0-3.8 个百分点之间。从以往的经验来看, 调控后的楼市往往会经历“量降价(惯性)上升——量降价滞——量价齐跌”的过程, 调控效果要到5 -6 个月后。按理说,

“宽松货币、低利率”的环境没有改变, 房贷利率仍处于历史低位, 楼市不太可能快速降温, 尤其是房价不会快速反转。此次国家统计局罕见公布半月数据, 凸显热点城市量价齐跌的快速降温, 调控效果方向明显。结合近期楼市政策密集发布, 中央媒体多次警告资金“由实转虚”, 管理层多次强调, 监管打压资产泡沫的意图可见一斑。国家统计局数据显示, 调控“有效”, 意在引导市场预期。笔者认为, 短期内, 热点城市成交量快速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大的不同在于, 这“资产荒”预期下的房价上涨、杠杆购房和投资需求是两大驱动力。各地监管政策密集发布, 加之近期禁止资金违规进入楼市, 开发商杠杆和发债收紧, 对市场和政策非常敏感的杠杆和投资需求增加, 预计市场将发生变化。而且, 本轮调控的重点是限购消除部分购买力, 限贷收紧杠杆, 直指投资炒作的需求, 可谓是一次有效的政策发力。而且, 近几年前三季度楼市火爆, 大部分开发商已经完成了90%的年度销售目标。 1-9月, 开发商到位资金同比增长15%, 债券发行、贷款、信托等多渠道融资打开大门。例如, 债券发行规模与去年同期相比增长了近三倍。还有更多的钱, 但没有花掉。 2014年3月以来, 土地购置面积呈负增长, 1-9月新开工仅增长6.8%。因此, 目标达成、“不差钱”的开发商, 至少在明年“两会”政策明朗之前, 将处于减少新发的观望状态。 10月份, CRIC统计的样本城市新开工数量下降了24%, 北京、广州、深圳和苏州下降了50%。过去三周, 上海和深圳都出现了新房“零售”。笔者预测, 未来6个月销售面积将同比下降至少20%-40%。 10月以来, 供销持续下滑, 热点城市库存消化周期上升至8-10个月。
       供应短缺有所缓解, 但今年以来新开工建设并没有明显改善。 2013-2015年, 土地供应区房地产用地占比为分别为27.4%、24.8%和22.5%, 缩水趋势明显。截至今年9月, 开发商购地面积连续30个月负增长, 中期内供需偏紧局面难改,

尤其是新增土地供应紧张的热点城市压缩。再加上2015年以来开发商回归重点城市, 地价率有所上升。笔者认为, 要从“量价停滞”转变为“量价齐跌”将更加困难。 “量价停滞”的局面至少会持续到2017年一季度。当然, 融资条件收紧可能会迫使开发商“以价换量”。 10月以来, 人民银行、银监会先后召开相关会议, 就打击资金非法进入楼市、控制杠杆等问题进行了窗口指导。近期, 有两个特别重要的信号:一是沪深两大证券交易所均发文收紧开发商发行公司债, 募集资金不用于收购土地, 这意味着低成本外部资金关闭;第二次是10月28日的政治局会议, 近年来首次在未来货币政策的基调中提出抑制资产泡沫, 防范经济金融风险。
       这或许意味着, 今年的GDP增长目标不容置疑, 资产泡沫拖累人民币信贷, 引发资本外流, 引发预期和贬值的负循环。无论是整体货币环境还是楼市结构性资本环境, 都会出现“拐点”。目前开发商资产负债率在80%左右, 建筑面积(​​71亿平方米) )相当于6-7年的销售规模, 如果通过压低房价来挤掉楼市泡沫, 未来各大城市的库存消化周期将超过超过 12 个月。金融环境收紧后, 楼市调控效果将更加显着, 但调控仍以需求端为主, 热点城市供需矛盾和未来房价上涨预期并未得到根本解决.正如人民日报所说, 在新旧动力转换、供给侧改革的大背景下, 水不能放, 不能紧, 稳仍是主基调。因此, 任意货币宽松难免资金助推楼市。截至9月,

北京、上海、江苏、广东、浙江等东部五省市房地产贷款余额占全国的42.5%。在楼市分化的背景下, 资金更有可能流向少数热点城市。
       本轮有22个城市出台调控政策, 都代表着重点在供给侧, 但政策规定比较笼统, 后续运行规则和“落地”配套措施都跟不上。笔者认为, 需求管理在短期内控制住了疯狂的需求和投机行为后, 卖地供给侧应跟进, 将成为中期内楼市的政策主旋律。今年以来, 16个热点城市中有8个城市住宅用地供应量低于去年同期, 平均下降29.3%。 6个城市批准预售面积下降,

平均下降22.4%。建议在“控地价、降房价”的保护下, 大规模增加土地供应。一方面, 基于热点城市城市边界划定、新增土地供应效率低、配套设施周期长等问题, 要加快现有土地盘活。因此, 为适应大城市服务业崛起带来的产业结构更替现状, 除了增加对集约型服务业的土地供给外, 还需加快工业用地向集约化服务业的转型。住宅用地, 增加土地供应。土地出让金将保护未来的政府税源。目前, 北京、广州、深圳早已是现代服务业发达的特大城市, 服务业对GDP的贡献率为70%-90%。但2015年, 北京、广州、深圳三个城市的工业用地比例分别达到22%、32%和36%, 远高于纽约(3.9%)和东京(5.1%)。同时, 京绥和深圳的住宅用地比例分别仅为28%、29%和26%, 远低于纽约(44%)和东京(73%)。因此, 要加快配套设施成熟、供应效率高的存量场地的活力。另一方面, 城市外围和都市圈内的土地流转要加快以轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化, 包括教育医疗、市政管网等配套服务。 , 以及产业链的上下游(例如, R的搬迁

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